HYPOTHEEK
Je eigen droomhuis aan het water? Of een leuk appartementje in de binnenstad? Wat voor woning je ook kiest, een huis kopen doe je niet zomaar. Je zult er vaak eigen geld voor moeten meenemen en meestal een hypotheek voor moeten afsluiten. Maar hoe weet je nu welke hypotheekvorm het beste bij jou past?
KENMERKEN
Met een hypotheek sluit je een geldlening af, waarbij je huis het onderpand is. Omdat het vaak om een hoog bedrag gaat, is het belangrijk dat je je er goed in verdiept. Er zijn namelijk verschillende hypotheekvormen en iedere vorm heeft zo zijn voor- en nadelen. Als een hypotheek zekerheid biedt, kunnen daar hogere maandlasten tegenover staan. Maar een goedkopere hypotheek kan weer meer risico’s met zich meebrengen. Belangrijk is dat je hypotheek goed past bij jouw situatie. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst. Een adviseur, bank of verzekeraar kan je helpen uitzoeken welke hypotheekvorm voor jou geschikt is. Om je daarbij te helpen, hebben we van alle hypotheekvormen de belangrijkste voor- en nadelen op een rij gezet. Er zijn drie soorten hypotheekvormen:- Een hypotheek waarbij je zowel rente als aflossing betaalt. Aan het eind van de looptijd is je huis vrij van hypotheek. Onder deze hypotheekvormen vallen:
- Een aflossingsvrije hypotheek waarbij je alleen rente betaalt en niets aflost. Je maandlasten zijn daardoor lager, maar je bouwt geen bezit op. Vanaf 1 januari 2013 krijg je voor nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheken geen hypotheekrenteaftrek meer.
- Een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een ander financieel product, waarmee je kapitaal opbouwt. Je betaalt dan iedere maand rente over de hypotheek én een premie. Met het opgebouwde kapitaal los je aan het eind van de periode je hypotheek af. Mogelijkheden zijn:
– de levenhypotheek
– de spaarhypotheek
– de spaarbeleggingshypotheek (ook wel hybride hypotheek genoemd)
– de beleggingshypotheek
Vanaf 1 januari 2013 krijg je voor nieuw afgesloten hypotheken in deze vormen geen hypotheekrenteaftrek meer.
LET OP!
- Sluit je een lening af om een woning te kopen of verbouwen? Dan kun je een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijgen. Met een NHG kunt je profiteren van rentekorting en loop je minder risico. Om in aanmerking te komen voor een NHG, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo mag de koopsom van je woning maximaal 265.000 euro bedragen (dit bedrag geldt tot 1 juli 2015; daarna wordt de NHG-grens verlaagd naar 245.000 euro). Daarnaast moet je aan bepaalde inkomensnormen voldoen. Lees meer over de Nationale Hypotheek Garantie.
- Wanneer je je hypotheek gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning, is de hypotheekrente aftrekbaar. Om hypotheekrenteaftrek te krijgen, moet je de hypotheek wel tijdens de looptijd van maximaal dertig jaar volledig aflossen.
- Sinds 1 januari 2014 mag het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning maximaal 103 procent zijn. Als je woning 200.000 euro kost, kun je dus maximaal 103 procent x 200.000 = 208.000 euro aan hypotheek lenen. Echter, om precies te weten wat je maximaal kunt lenen, gelden nog andere regels. Schakel daar een adviseur voor in. De resterende kosten moet je zelf betalen. Dit betekent dat je vaak (in elk geval als starter) ook zelf geld moet hebben om een huis te kunnen kopen.
- Verder gaat het maximale tarief waartegen je hypotheekrente kunt aftrekken, sinds 1 januari 2014 jaarlijks met 0,5 procentpunt omlaag.
Welke hypotheek past bij mij?
Een hypotheek is een geldlening waarmee je een eigen huis
koopt. Het huis is je onderpand. Daarmee krijgt de financier zekerheid dat het
geleende bedrag weer terugkomt.
Hoeveel leen je?
Een hypotheek moet passen bij je situatie. Zowel nu als in
de toekomst. Om je hierbij te helpen, gaan hypotheekverstrekkers uit van
woonlastenpercentages. Deze heeft het Nibud opgesteld. Deze percentages
variëren al naar gelang de hoogte van je inkomen en de rentestand.
Wat zijn je maandlasten?
Je maandlasten zijn voor een deel afhankelijk van de
hypotheekvorm die je kiest.
Drie vormen
Er zijn drie soorten hypotheekvormen:
- Een
hypotheek waarbij je zowel rente als aflossing betaalt. Dan is aan
het eind van de periode je huis vrij van hypotheek. Dit zijn:
Lineaire hypotheek
Annuïteitenhypotheek
- Een
hypotheek waarbij je alleen rente betaalt. Je lost niet af. Omdat je
alleen rente betaalt, zijn je maandlasten lager. Maar aan het eind van de
looptijd staat je schuld nog altijd overeind. Om die te kunnen betalen,
moet je …
… je huis verkopen;
… je gespaarde geld gebruiken;
… een nieuwe hypotheek afsluiten.
Dit is de aflossingsvrije hypotheek.
- Een
aflossingsvrije hypotheek in combinatie met een product, waarmee je
kapitaal opbouwt. Je betaalt dan iedere maand rente over de hypotheek én
een premie. Met het opgebouwde kapitaal los je aan het eind van de periode
je hypotheek af. Mogelijkheden zijn:
Levenhypotheek
Spaarhypotheek
Spaarbeleggingshypotheek
(‘hybride’ hypotheek)
Beleggingshypotheek
Je koopt een huis
Hoe kan het dat de verzekerde
som van mijn huis lager is dan de koopprijs?
De verzekerde som van de woonhuis- of opstalverzekering moet
minstens gelijk zijn aan de herbouwwaarde. Maar in de koopprijs heb je ook de grond
betaald. Dat bedrag speelt natuurlijk bij de bepaling van de herbouwwaarde geen
rol. Daarom is de verzekerde som van je huis lager.
Hoe voorkom ik dat ik
onderverzekerd ben?
De herbouwwaarde van je woning bereken je makkelijk met
de herbouwwaardemeter. Gebruik je deze meter om de
herbouwwaarde te bepalen? Dan biedt de verzekeraar garantie tegen
onderverzekering. Die garantie krijg je een aantal jaren. Ook levert dit soms
een premiekorting op.
Voor de inboedel bestaat ook een meter: de
inboedelwaardemeter. Maar de verzekerde som is bij veel verzekeraars zo hoog,
dat je niet snel bent onderverzekerd. Behalve natuurlijk als je erg kostbare
zaken in huis hebt. Vaak bieden verzekeraars garanties tegen onderverzekering.
Wat is de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG)?
Sluit je een lening af om een woning te kopen of verbouwen?
Dan kun je een Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) krijgen. Hiermee staat het Waarborgfonds
Eigen Woning garant voor de terugbetaling van je hypotheek(bedrag) aan de
geldverstrekker. Aan de garantie zijn maximumbedragen verbonden:
- De grens voor het kopen van een woning is in elk geval tot 31 december 2011 €
350.000. Dit bedrag is inclusief alle kosten die aan de koop verbonden zijn,
zoals notariskosten, afsluitprovisie en alle andere kosten
- De grens voor verbeteringkosten aan de woning € 265.000.
Wel of niet?
Je komt niet altijd voor deze garantie in aanmerking. Dat hangt onder andere af
van:
- je inkomen;
- de koopsom van de woning;
- eventuele kosten voor kwaliteitsverbetering.
Wat is je voordeel?
Met de NHG betaal je een lagere hypotheekrente. Deze korting kan oplopen tot
0,6 procent. De NHG kost eenmalig 0,45 procent over het hypotheekbedrag. Door
het rentevoordeel en de fiscale aftrekbaarheid heb je deze kosten gemiddeld in
een jaar terugverdiend.
Hoe kan ik
sparen voor mijn aflossing?
Vanaf 1 januari 2008 kun je een geblokkeerde bankrekening
openen die gekoppeld is aan de hypotheek. Dit is een spaar- of
beleggingsrekening. Dat kies je zelf. Je betaalt dan een vast bedrag aan rente
voor je hypotheek en een spaarbedrag voor je bankrekening. Daarmee los je aan
het einde van de looptijd de hypotheek in één keer af.
Gelijk, hoger of lager
De spaarrekening heeft een gegarandeerde waarde op de einddatum. Deze waarde is
gelijk aan je hypothecaire lening. Voor de beleggingsrekening geldt dat
natuurlijk niet.
Dan kan het eindbedrag hoger, maar ook lager uitvallen.
Wel of geen belasting
Over het rendement en je spaarkapitaal betaal je geen belasting. Je voldoet
dan wel aan bepaalde voorwaarden. Voor meer informatie hierover kun je terecht
bij je verzekeringsadviseur.
Wat is de starterslening?
De starterslening is een initiatief van de Stichting Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN). Met deze lening kun je
makkelijker een eigen woning kopen. De lening overbrugt namelijk het verschil
tussen de kosten van aankoop en het maximale hypotheekbedrag dat je kunt
krijgen bij een bank of een andere geldverstrekker. Zie het als een aanvullende
lening bovenop een gewone hypotheek.
Wanneer kan ik een beroep doen op de starterslening?
Dat is afhankelijk van de gemeente waarin je woont. Elke
gemeente hanteert namelijk eigen voorwaarden. De belangrijkste is dat je een hypotheek
moet afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie.
Voor hoe lang?
De starterslening heeft dezelfde looptijd als je andere hypotheek. De
maximumlooptijd is dertig jaar. De eerste drie jaar betaal je geen rente en
geen aflossing. Na het derde jaar jaar ga je wel rente en aflossing betalen als
je inkomen voldoende is gestegen. Zo niet, dan kun je een hertoets aanvragen en
ga je een maandlast betalen die past bij je inkomen van dat moment. Voor de
starterslening wordt een tweede hypotheek op je woning gevestigd.
Let op:
De pot van de starterslening is snel aan het leeg raken, zodat steeds minder
gemeenten in staat zijn een starterslening te verstrekken.
Welke kosten betaal ik bij de aankoop van mijn huis?
Je koopt een huis. Een spannende tijd! Je weet natuurlijk
wat je voor je huis betaalt, maar met welke kosten heb je nog meer te maken? Op
een rij:
- Overdrachtsbelasting: dat is zes procent over de aankoopprijs van je
woning.
- Makelaarskosten: als je voor de aankoop een makelaar in de arm hebt
genomen. Het tarief van de makelaar is vrij. Het is vaak een percentage van de
verkoopprijs. Gemiddeld is dit ongeveer tussen de 1% - 2% . Maar je kunt ook
een vast bedrag afspreken en over het tarief is goed te onderhandelen.
- Kosten koper: dit betaal je bij bestaande woningen. Dat zijn alle kosten
bij en rond de aankoop van het huis. Zoals de notarisakte en eventueel een
bouwkundige keuring.
Als vuistregel kun je aanhouden dat je tien tot twaalf
procent van de aankoopprijs aan kosten kwijt bent. Dit is inclusief de
overdrachtsbelasting. Nieuwbouwwoningen worden vaak ‘vrij op naam’ (v.o.n.)
verkocht. Dan liggen de kosten een stuk lager.
Let op: het is belangrijk om de kosten te splitsen in
aankoopkosten en financieringskosten. De financieringskosten kun je aftrekken
van de belasting. Financieringskosten zijn:
- afsluitprovisie hypotheek
- kosten hypotheekakte
- provisie Nationale Hypotheek Garantie
- taxatiekosten woning
Hoe bereken ik het eigenwoningforfait?
Je hebt een bepaald woongenot van je woning. Daarvan gaat de
belasting uit. Dat woongenot wordt uitgedrukt in een bedrag: het eigenwoningforfait. De hoogte van het
eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende
zaken) van de woning. Deze waarde stelt de gemeente ieder jaar vast. Het
eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Voor woningen met een
WOZ-waarde vanaf € 75.000 is dit 0,55%.
Een voorbeeld:
Is de WOZ-waarde van je woning € 250.000? Dan tel je bij je belastbaar inkomen
op: 0,55% van € 250.000 = € 1.375.
* Aan de teksten op deze website kunnen geen rechten worden ontleend